第68号：大化けするイスカンダル商業物件 10の理由（前編）

マレーシア不動産投資クラブ事務局です。

先日、勉強会で紹介した中国系大型商業物件プロジェクト、皆様からいい反響をいただいています！

さて、第68号ブログのテーマは、この「商業物件プロジェクトをおススメする１０つの理由！」です。

では、さっそく。

ポイント１：賃料上昇しやすい商業案件！

まず、マレーシアの不動産マーケットから。マレーシアでは、マレーシア人、シンガポール人、香港・中国人による不動産投資で人気ですが、いわゆるコンドミニアム投資よりも、実は、商業物件の方が圧倒的に人気です。

その理由は、スバリ、収入の源泉となる賃料の伸びが全く違うからです。

アメリカの不動産調査会社JLL社のレポートによると、レジデンシャルマーケットの場合、一般的なコンドミニアム物件では賃料の上昇はほとんどなく、上がっても5〜10%、供給過剰のエリアではマイナスになっています。

一方、リテール（商業）マーケットの賃料の伸びは凄まじく、年15〜30％上昇しており、数年で3〜4倍上昇している物件も珍しくありません。

これは、商売好きな華僑系の商業地であることや東南アジアマーケットのハブになっていることが要因です。さらに、2015年にASEAN関税撤廃が実現すれば、

さらにマーケットが拡大　→　海外からの進出増　→　テナント流入により需要超過　→　賃料上昇　という展開も予想されます！

ちなみにマレーシア証券所に上場しているM-REITには、住宅リートはなく、商業リートしかありません。商業リートは、配当が5〜8％台と高く人気で、2012年、2013年は大型リートが次々に上場し、上場ラッシュでした。

詳細については、月刊プロパティの記事にてM-REITの事例をレポート掲載（11月号）（７月号）していますので、ご参照ください。

ポイント２：　過去に成功実績あり！　

当プロジェクトは、大型商業施設の区分投資で、３０年分の賃借権（マスターリース）を購入して、エンドテナントに転貸し、その差益を収益とする少し特殊な案件です。

運営する中国系企業は、このスキームで海外でも実績があり、2005年にドバイの経済特区で商業施設を
手掛け、大成功していています。 2005年当時、同様に商業施設の賃借権が販売され、その権利金の価値が5倍近くまで高騰しました。テナント賃料 も約10倍まで上がった実績があり、今回のプロジェクトでも成功する可能性が高いプロジェクトです。

ポイント３：イスカンダルでベストロケーションの一つ！　

立地は、第2リンクのCIQ（税関）から徒歩圏内、新設予定されている新幹線駅前、ワールドトレード地域！メディニ地区に近いヌサジャヤ最高立地の一つとも言えます。

ポイント４：圧倒的な高利回り！　

商業案件の月額平均賃料単価は、約35RM/ sqft。コンドミニアムの平均単価は約3〜5RM/ sqftなので、賃料で約10倍の差があります。KL中心部のコンドミニアムは、利回り6.0〜6.5％、エリアや物件によっては4％台まで落ちてしまいます。

このプロジェクトは、当初投資額に対し、想定の表面利回りは、10.43％　ピーク時、ドバイと同じ想定なら、利回り23.4％　にもなります。　

いかがですか？　

マレーシアで投資するなら、こういった将来楽しみなプロジェクトがいいですよね！

続きは、また後日！お楽しみに！