第74号: マレーシア不動産の出口戦略と仲介業者に依頼するときの注意点

今回は、出口戦略と仲介業者（エージェント）に依頼するときの注意点をご紹介します。
マレーシア不動産を売却するとき、マーケティング方法をよく考えてから告知を開始しましょう。
「だれを対象にするか」「情報をどこまで開示するか」「業者に専任を与えるべきか」「価格はどうするか」物件の特性によっても売却方法が異なります。下記の点に注意して、専門家に意見を聞いてから実行することをおススメします。

マレーシアの媒介契約の定義
まず、Adhoc listing（＝一般媒介）とExclusive listing（＝専任媒介）の定義の違いをご説明しましょう。

ポイント1: Exclusive Listing (専任媒介）
Exclusive listing とは、日本でいう専任契約のことで、指定不動産業者に物件売却を権利を与えるエージェントリストのことです。

この場合、指定されたエージェントは専任で不動産を売却する権利があり、フィーも含めて売却の権限を任せられます。
最大のメリットは、エージェントが物件リストで優先してもらえることです。

Exclusiveで依頼する場合は、

1. 不動産エージェントの経験
2. 売却実績 (事業用の場合は、その経験があるか）
3. 不動産のマーケティングとコミットメント
4. ポテンシャルバイヤーのネットワーク

これらの基準をクリアしたエージェントを選ぶようにしてください。
Exclusive Listの欠点は、専任媒介の契約期間中、他のエージェントと契約することはできません。

ポイント2: Adhoc List (一般媒介)マレーシアでは、一般媒介のことをアドホックリスト（Adhoc list）やオープンリスト(Open List) 、ノンエクスクルーシブリスト（Non Exclusive List）と呼び、できるだけ多くのエージェントに依頼することができます。

ポイント3: Adhocでエージェントに依頼したときの注意事項多くのエージェントは、ほとんどの場合、ipropertyポータル上での広告で物件を掲載し、買主を探します。
検索エンジンには、条件に一致するすべてのリストが表示されます。もし、６件も７件も同じ広告が出て来たら、買い手は第一印象として、所有者が売却を急いでいると思うでしょう。オーナーにとって、足許を見られる可能性があるので、注意しないといけません。

ポイント４: 価格設定はどうするか。
まずは広告に出ている最低価格を確認しましょう。
エージェントは、同じ物件でも異なる価格を設定します。売り手としては、できる限り高く売りたいですが
買主心理としては、少しでも安い価格の物件広告にコンタクトしてきます。エージェントにいくらで価格を教えるか？
そんなときは、・・・クラブ独自の戦略があります。詳細は勉強会にて。


ポイント５: なぜ不動産業者は、Exclusive list (エクスクルーシブ）を好むのか？最も大きな理由は、支払いの確実性です。エージェントは、物件の仕入れ確保に費やされる作業時間やコストに加えて、販売するためのマーケティングコストも負担しなければいけません。売却マーケティングに指定された唯一のExclusive Agentである場合は、マーケティングに集中してくれます。オーナーへの売却報告も、責任感を持ってやってくれます。

そして、最高値で売却するには、なにより、物件売却のコントロールが必要です。不動産売却の元付け業者には、出来る限り客付けのエージェントに営業してもらいましょう。信頼できる元付け業者と協力して、客付け業者が提示してきた最高値で売却するようにコントロールできます。
Ad Hocベースでエージェントを依頼するときは、同じレベルのコミットメントやサービスを期待することはできません。

ポイント６: 選択肢を作っておくこういったいくつかある選択肢の中で、どうやったらうまくいくかは、やはり「経験」と「実績」、そして「教育」です。
Ad Hod Listingの特性を完全に理解しているなら別ですが、一般にバラまいても、うまくいきません。慎重に考慮してください。

また、Exclusive Listに同意している場合は、期間の長さに注意しましょう。いつまでも、売却できない業者に任せていても、無駄です。ある程度様子を見て、見切りを付けるのも必要です。デキル不動産業者は柔軟でかつ、適切なアドバイスとサービスを提供しながら、所有者のニーズを満たすように最大限努力してくれます。

ポイント７: Sole List (単独リスト)最後に、Sole Listingというオプションがあります。これは、物件オーナーとして自分自身で販売する権利を留保しながら、手数料を支払わずに、物件の売却サービスをする選択肢もあります。こういった様々なオプションがあることを認識して、不動産業者に確認しましょう。

マレーシア不動産投資クラブでも、不動産オーナーの方の売却をお手伝いしております。優秀なエージェントや買主ネットワークが豊富にあります。売却でお困りの方は、お気軽に運営事務局（info@macromeister）までご相談ください。※会員は　売却手数料をディスカウントさせていただいております。

■　お 知 ら せ #1　━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

【タイトル】　第35回マレーシア・第1回日本不動産投資クラブ勉強会

【日時】:　2014年6月21日（土）　マレーシア（14時00分〜16時00分)、日本（16時00分〜18時00分 ）、懇親会(18:00〜）

【場所】: 　東京都千代田区神田錦町２−７、乾ビル5F　

【費用】： クラブ会員：2,000円　 メール会員・一般:　4,000円

【定員】： 20名

【内容】：ここ最近、増えてきた売却のご相談。「だれに頼めばいいのか？」「どうしたら最高値で売却できるのか」出口戦略をご紹介します。
さらに、ゲストスピーカーに国内外の投資資産40億、500戸を運用中の敏腕投資家　内藤氏をお招きし、
「どうやって資産を築いたのか」貴重な投資経験や、投資戦略をお話ししていただきます。奮って、ご参加ください！

▼ご参加希望の方はこちらからお申込みください。▼　
https://sites.google.com/site/tokyorealestateinvestment/menu

勉強会終了後、懇親会を行います。

■　お 知 ら せ #2　━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

【タイトル】　海外不動産税務アカデミー第3回講座

【日時】: 2014年6月４日　19時00分〜21時00分

【場所】: 東京都港区元麻布3-11-10 センチュリー元麻布1F

【費用】： 12,000円（ビジター）、無料(サポートパック購入者 )

【定員】： 5名

▼ご参加希望の方はこちらからお申込みください。
https://sites.google.com/site/propertyownertax/menu

■　お 知 ら せ #3　━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

【タイトル】　海外不動産と税金　Vol.1 （基礎編）

『海外不動産と税金 Vol.1』 確定申告準備(基礎編) [DVD]