第49回: 投資するなら・・・クアラルンプール？ジョホール？

■　特集『投資するなら・・・クアラルンプール？ジョホール？ 』━━━━・・・・・‥‥‥………

ここ最近、「クアラルンプールで投資したほうがいいですか？、ジョホールで投資したほうがいいですか？」というご質問を受けます。

まずは基本情報から。

クアラルンプール州は周辺都市合わせて人口720万人。すでにインフラが整い、賃貸マーケットが出来上がっています。
また、中古市場は既存物件約45万戸(クアラルンプール）＋130万戸(セランゴール州）のうち、約5.5％が中古マーケットで流通しています。
新規供給される住居物件は、クアラルンプールで3.2万戸、セランゴールで12万戸です。

一方、ジョホール州はこれから出来上がる都市です。現状、約150万人の人口が　2025年に300万人まで増えると予想されています。
イスカンダル計画によって巨大ビジネス都市になると期待されていますが、今のところ、クアラルンプールのようなインフラや生活環境は整っていません。
中古で流通している物件比率は、既存物件68万戸の約3％、クアラルンプールの約半分です。すぐにフリップして転売できる物件は限られています。
さらに、新規の住居物件は、中古で流通する物件の約３倍にあたる7万戸（計画ベース14.5万戸）が供給され、すごいペースで増え続けています。

以上を踏まえて。。
もし、２つのプロジェクトがあったら、あなたならどちらを選びますか？

A. クアラルンプールで　利回りが6％、2年で＋30％のキャピタルゲインが狙える物件

B. ジョホールで　利回りが4％、7年で＋40％のキャピタルゲインが狙える物件

単純に投資に対する回収だけを考えると、、
Aは　インカムゲイン（年間賃料6％×2年＝12％）＋　キャピタルゲイン（＋30％）＝42% (投下資本1に対して1.42倍）
Bは、インカムゲイン（年間賃料4％×7年＝28％）＋　キャピタルゲイン（＋40％）＝68% (投下資本1に対して1.68倍）

Bのほうが投資に対して回収率は高いです。

しかし、年率に換算した収益性に関してはどうでしょうか。
プロの運用では、投資の何倍になったという投資額に対する回収率の運用パフォーマンスだけでなく、回収にかかる時間を気にします。

投下した資金に対する年間の収益率（内部収益率（IRR））で考えると、

A. クアラルンプールの収益率は、年間13.0％です。
B. ジョホールの収益率は、年間わずか7.45％しかありません。

つまり、ジョホールで7年間運用するよりも、クアラルンプールで3回転させたほうが、投資効率は高いということになります。
同じ価格単価なら、間違いなくクアラルンプールのほうが効率的でしょう。

不動産投資は、ロケーションだけでなく「タイミング」も重要です。投資タイミングが遅すぎるのはよくありませんが、早すぎるのもよくありません。

投資の効率性や流動性のリスクも考慮してエリアを選ぶことをオススメします。

■　お 知 ら せ　━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
マレーシア不動産投資クラブ　「現地視察ガイド」
１月２８日〜２月４日までクラブメンバーがクアラルンプールに視察にいきます。
現地にいる間にガイドご希望の方は、お問い合わせください。
https://sites.google.com/site/malaysiaam/schedule

■　お 知 ら せ　━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
第14回マレーシア不動産投資クラブ勉強会　「会計税務編」
日時：2013年1月19日（土）　
場所:　東京都新宿区西新宿7-11-18 　711ビルディング　
内容：　メインテーマは、マレーシアの会計税務制度および確定申告についてです。

第1部では、マレーシアの概要にはじまり、マレーシアの会計税務制度をご説明します。
加えて、当クラブ限定の物件の不動産投資分析や、政府系公社や現地デベロッパーから仕入れた最新情報も！

第2部では、依田（石井）会計事務所の税理士の先生が、気になる日本での税務申告や納税に関し「よくある質問」形式でお答えします。

費用: クラブ会員2,000円　 メール会員・一般:　4,000円

お問い合わせ及びお申込みはこちらから
https://sites.google.com/site/malaysiaam/workshop

※個別相談も随時受け付けていますご相談のお申込みはこちらから。
https://sites.google.com/site/malaysiaam/consultation